Στη Μόσχα και στις περιοχές της Ρωσίας σήμερα, ο χώρος γραφείων που βρίσκεται σε επιχειρηματικά κέντρα έχει μεγάλη ζήτηση. Σήμερα όμως, παρά την πληθώρα προσφορών στην αγορά εμπορικών ακινήτων, τα πραγματικά υψηλής ποιότητας επιχειρηματικά κέντρα είναι σε έλλειψη. Η ευκολία, το κύρος και η εμπιστοσύνη των πελατών εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από την κατηγορία των εγκαταστάσεων. Υπάρχει μια λίστα απαιτήσεων για επιχειρηματικά κέντρα, ανάλογα με τη διαθεσιμότητα των οποίων έχει εκχωρηθεί η μία ή η άλλη τάξη.

Όλοι οι χώροι γραφείων ταξινομούνται συνήθως σε κατηγορίες. Οι πιο συνηθισμένες ταξινομήσεις χώρων γραφείων είναι η κατηγορία "A", η κατηγορία "B" και η κατηγορία "C". Η ανάθεση μιας τάξης εξαρτάται από την τοποθεσία, το έτος κατασκευής του κτιρίου, τα σχεδιαστικά χαρακτηριστικά του και τη διάταξη. Τεχνικά συστήματα (κλιματισμός, εξαερισμός, τηλεπικοινωνίες, διαθεσιμότητα ανελκυστήρων), πάρκινγκ και ασφάλεια. Εάν σκοπεύετε να νοικιάσετε ένα γραφείο, τότε θα πρέπει να γνωρίζετε αυτήν την ταξινόμηση.

Επιχειρηματικό κέντρο κατηγορίας Α.
Τα γραφεία της κατηγορίας «Α» είναι η καλύτερη προσφορά στην αγορά εμπορικών ακινήτων, αλλά η τιμή αυτών των γραφείων είναι η υψηλότερη.
Τέτοια επιχειρηματικά κέντρα βρίσκονται σε νέα κτίρια ή σε κτίρια μετά από μεγάλη ανακαίνιση και ανακατασκευή στο κέντρο της πόλης, γεγονός που τα καθιστά τα πιο ακριβά. Τα γραφεία κατηγορίας Α έχουν πρωτότυπο σχεδιασμό χώρων, σύγχρονο εξοπλισμό, αίθουσα VIP και τηλεπικοινωνίες οπτικών ινών. Απαιτείται υπηρεσία ασφαλείας και σύστημα ελέγχου πρόσβασης και παρακολούθησης βίντεο. Φροντίστε να βρίσκεστε σε άμεση γειτνίαση - σταθμούς του μετρό, στάσεις δημόσιων συγκοινωνιών, χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, καφετέριες. Κοντά συνήθως βρίσκονται μεγάλα εμπορικά και διοικητικά κέντρα.

Οι προσόψεις και η εσωτερική διακόσμηση είναι κατασκευασμένα από μοντέρνα υλικά υψηλής ποιότητας, συχνά βασισμένα σε μεμονωμένα έργα και χρησιμοποιώντας ενδιαφέρουσες αρχιτεκτονικές λύσεις. Η εσωτερική διάταξη, κατά κανόνα, μπορεί εύκολα να αλλάξει κατόπιν αιτήματος του ενοικιαστή ή του ιδιοκτήτη. Τέτοια κέντρα διαθέτουν επίσης σύστημα αδιάλειπτης παροχής ρεύματος και είναι εξοπλισμένα με τα πιο σύγχρονα μηχανολογικά συστήματα, κεντρικό κλιματισμό ή κλιματισμό.

Τα επιχειρηματικά κέντρα κατηγορίας Α πρέπει να διαθέτουν δικό τους υπόγειο χώρο στάθμευσης και επιφανειακό χώρο στάθμευσης. Υπάρχουν επίσης καφετέριες και καντίνες για υπαλλήλους, αίθουσες συνεδριάσεων και αθλητικοί σύλλογοι.

Οι ενοικιαστές χώρων γραφείων αυτής της κατηγορίας είναι μεγάλες εταιρείες και διεθνείς εταιρείες.

Επιχειρηματικό κέντρο κατηγορίας Β.
Οι εγκαταστάσεις κατηγορίας Β είναι κάπως κατώτερες από την κατηγορία Α. Πρόκειται για χώρους οικονομικής θέσης και το κόστος ενοικίασής τους είναι πολύ χαμηλότερο. Βρίσκονται σε σύγχρονα ή μετασκευασμένα διοικητικά κτίρια. Μερικές φορές βρίσκεται σε επιχειρηματικά κέντρα με 5 χρόνια λειτουργίας. Οι παράμετροι του κτιρίου είναι πανομοιότυπες με τα ακίνητα του τμήματος Α, αλλά το εύρος των υπηρεσιών είναι στενότερο. Έτσι, παρέχεται χώρος στάθμευσης επιφανείας, αλλά δεν υπάρχει υπόγειος χώρος στάθμευσης. Τα γραφεία της κατηγορίας «Β» δεν είναι εξοπλισμένα στο υψηλότερο επίπεδο, τα συστήματα εξαερισμού και τα συστήματα μηχανικής είναι κατώτερης κατηγορίας.

Επιχειρηματικό κέντρο κατηγορίας Γ.
Το τμήμα "Γ" ενδιαφέρει επιχειρήσεις και διοικητικούς οργανισμούς για δραστηριότητες γραφείου. Αρχικά, τέτοιοι χώροι δεν είχαν σχεδιαστεί για τέτοια χρήση. Η υποδομή πληροί γενικά τις ελάχιστες απαιτήσεις. Συχνά δεν υπάρχει σύστημα κλιματισμού. Τα περισσότερα από τα κτίρια χρήζουν ανακαίνισης και θεωρούνται ξεπερασμένα, αλλά η παρουσία των κύριων επικοινωνιών επιτρέπει τη διεξαγωγή εργασιακών δραστηριοτήτων. Οι υπηρεσίες περιλαμβάνουν τηλεφωνική επικοινωνία, Διαδίκτυο, σύστημα εξαερισμού, τουαλέτα που βρίσκεται στο διάδρομο, σύστημα θέρμανσης και τραπεζαρία, δεν παρέχεται χώρος στάθμευσης. Συχνά βρίσκονται σε κατοικημένες περιοχές. Ο χώρος γραφείων «Γ» κατηγορίας ενοικιάζεται από μικρούς οργανισμούς.

Εκτός από την τάξη Α, τάξη Β και κατηγορία Γ, υπάρχει και η κατηγορία Δ, που είναι χαρακτηριστικό κυρίως για περιοχές. Οι ενοικιαστές σε ένα τέτοιο Επιχειρηματικό Κέντρο δεν λαμβάνουν τίποτα εκτός από τους ίδιους τους χώρους, οι οποίοι συχνά χρειάζονται επισκευές. Η έλλειψη υποδομής και η παλιομοδίτικη διάταξη γραφείων-διαδρόμου δημιουργούν σημαντική ταλαιπωρία τόσο για τους ιδιοκτήτες γραφείων όσο και για τους επισκέπτες τους.

Αυτή η ταξινόμηση θα σας βοηθήσει να αξιολογήσετε επαρκώς τις εγκαταστάσεις εάν πρέπει να πουλήσετε ένα γραφείο, να αγοράσετε ένα γραφείο ή να νοικιάσετε χώρο γραφείου.

V.A. Volnova
Πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων ROO, πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων
σύμφωνα με τις απαιτήσεις των ευρωπαϊκών προτύπων,
Κατηγορία Ι εκτιμητής LLC "Sibirskiy appraiser" (πόλη Νοβοσιμπίρσκ),
νικητής του διαγωνισμού «Golden PerROO» στην κατηγορία «Καλύτερος Εκτιμητής Ακινήτων στο RoOO-2007»

Επί του παρόντος, η ανάγκη ταξινόμησης, εξορθολογισμού ή διαίρεσης της ακίνητης περιουσίας σε ξεχωριστές ομάδες γίνεται έντονα αισθητή τόσο από τους αναλυτές της αγοράς ακινήτων, όσο και από τους μεσίτες και τους εκτιμητές.

Καθημερινά οι εκτιμητές έρχονται αντιμέτωποι με την ανάγκη να αποδείξουν σε ένα από τα ενδιαφερόμενα μέρη μεταξύ του οποίου βρίσκονται - και αυτός είναι ο πελάτης της αξιολόγησης και ο καταναλωτής της αναφοράς - ότι οι προσδοκίες για την αξία του αντικειμένου ενός εξ αυτών είναι πολύ ψηλά ή πολύ αισιόδοξα, ενώ το άλλο είναι κάπως απαισιόδοξο. Μερικές φορές, κατά την αξιολόγηση ενός χώρου γραφείων κατηγορίας Γ, ο πελάτης αξιολόγησης αναφέρει ως παρόμοια αντικείμενα τις πρόσφατα πωληθείσες εγκαταστάσεις δίπλα, που βρίσκονται σε ένα επιχειρηματικό κέντρο κατηγορίας Β, και ειλικρινά αναρωτιέται γιατί η περιουσία του είναι υποτιμημένη. Και μόνο κατά τη διάρκεια της συνομιλίας, όταν ο εκτιμητής αναφέρει ορισμένα χαρακτηριστικά του αντικειμένου που επηρεάζουν την αύξηση ή τη μείωση της αγοραίας αξίας ενός μεμονωμένου αντικειμένου, προκύπτει κατανόηση μεταξύ των μερών.

Σήμερα, οι καταναλωτές των υπηρεσιών μας καταλαβαίνουν επίσης ότι οι εγκαταστάσεις του ίδιου σκοπού μπορεί να διαφέρουν σημαντικά ως προς το κόστος, καθώς ανήκουν σε διαφορετικές «κατηγορίες βάρους», δηλαδή σε διαφορετικές κατηγορίες.
Ταυτόχρονα, όλοι οι συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων, είτε πωλητές, αγοραστές, σύμβουλοι, λειτουργούν με τις ίδιες έννοιες, ίσως ονομάζοντάς τις διαφορετικά, αλλά υπονοώντας την κατηγορία του ακινήτου, που δείχνει ότι το θέμα είναι ώριμο και εξαιρετικά επίκαιρο .
Σήμερα στη Ρωσία γίνονται αρκετές προσπάθειες για την ανάπτυξη μιας ταξινόμησης αντικειμένων ακινήτων σε διάφορους τομείς της αγοράς ακινήτων. Μεταξύ των πιο γνωστών ταξινομήσεων ακινήτων γραφείου είναι οι ακόλουθες:

1. Ταξινόμηση του επικεφαλής αναλυτή της Russian Guild of Realtors G.M. Sternika (http://www.group21vek.ru/?id=202);
2. Ταξινόμηση του Ερευνητικού Φόρουμ της Μόσχας 2003. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
3. Ταξινόμηση του Ερευνητικού Φόρουμ της Μόσχας 2006. ( http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
4. Ταξινόμηση του Ινστιτούτου κατά της κρίσης της περιοχής του Βόλγα (Καζάν) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)

Μεταξύ των διαθέσιμων ταξινομήσεων ακινήτων λιανικής είναι:

1. Τυπολογία λιανικής ακίνητης περιουσίας του επικεφαλής αναλυτή του Russian Guild of Realtors G.M. Sternik (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
2. Ταξινόμηση που αναπτύχθηκε από το Urban Land Institute (ΗΠΑ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
3. Ταξινόμηση του Διεθνούς Συμβουλίου Εμπορικών Κέντρων (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
4. Ταξινόμηση εμπορικών κέντρων που αναπτύχθηκε από το Ρωσικό Συμβούλιο Εμπορικών Κέντρων (RSTC) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Επιλογές για ενιαία ταξινόμηση ακινήτων αποθήκης προσφέρουν στην αγορά οι πιο ενεργοί παίκτες της - εταιρείες συμβούλων ακινήτων. Μεταξύ των διαθέσιμων κατηγοριών αποθηκών είναι:

1. Ταξινόμηση που αναπτύχθηκε από τη διεθνή εταιρεία συμβούλων Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
2. Ταξινόμηση που αναπτύχθηκε από την εταιρεία συμβούλων Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)

Επί του παρόντος, οι αναλυτές της αγοράς δεν έχουν καταλήξει σε συναίνεση σχετικά με το ποια ταξινόμηση είναι πιο αποδεκτή και βολική. Οι διαθέσιμες ταξινομήσεις συχνά επαναλαμβάνονται η μία την άλλη και τείνουν να επεκτείνουν τα χαρακτηριστικά και τους παράγοντες βάσει των οποίων μια ιδιότητα πρέπει να ταξινομηθεί σε μια ή την άλλη κατηγορία. Ταυτόχρονα, έχοντας εξετάσει την αγορά ακινήτων ακόμη και μεγάλων πόλεων στη Ρωσία, μπορεί να σημειωθεί ότι ορισμένοι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη στο πλαίσιο των υφιστάμενων ταξινομήσεων είτε απουσιάζουν είτε συμμετέχουν ελάχιστα στη διαμόρφωση του την αγοραία αξία του ακινήτου.

Έτσι, στην επαγγελματική κοινότητα, τόσο σε τεχνικούς επιμελητείας όσο και σε προγραμματιστές, αναλυτές, εκτιμητές, κατανοείται σταδιακά ότι όλες οι προτεινόμενες ταξινομήσεις έχουν μια σειρά από μειονεκτήματα, τα κυριότερα από τα οποία είναι ο πλεονασμός και η δυσκινησία, που οφείλονται στην έλλειψη προτεραιοτήτων τις παραμέτρους που αναφέρονται.

Με έναν μικρό αριθμό παραγόντων που επηρεάζουν σημαντικά την αγοραία αξία ενός αντικειμένου, οι υπάρχουσες ταξινομήσεις λαμβάνουν υπόψη έναν μεγάλο αριθμό δευτερευόντων χαρακτηριστικών που δίνουν μια μικρή αλλαγή στην αξία, κάτι που είναι προφανές σε έναν επαγγελματία εκτιμητή.

Ταυτόχρονα, ένας απλός πωλητής ή αγοραστής ακινήτου μπορεί να κατακλυστεί από τον αριθμό των παραγόντων και την κατανόησή τους, ή απλά να τα παρατήσει και να μην σπαταλήσει χρόνο και προσπάθεια απλώς κατανοώντας τους παράγοντες που δίνονται, χωρίς να είναι επαγγελματίας αρχιτέκτονας ή κατασκευαστής.

Οι ειδικοί της εταιρείας Siberian Appraiser έχουν θέσει ως στόχο την ανάπτυξη σύντομος, χωρητικότητας, κατανοητή από εκτιμητές, μεσίτες, αναλυτές και καταναλωτές των υπηρεσιών μας, μια ταξινόμηση που θα περιλαμβάνει μόνο εκείνα τα χαρακτηριστικά των αντικειμένων που σημαντικάεπηρεάζουν την αξία της ακίνητης περιουσίας. Εξάλλου, η αρχή της ουσιαστικότητας είναι αυτή που επαναλαμβάνεται επανειλημμένα στα νέα ομοσπονδιακά πρότυπα αποτίμησης.

Το καθήκον ήταν να αναπτυχθεί μια συνοπτική και κατανοητή ταξινόμηση αντικειμένων τριών τομέων της αγοράς: αντικειμένων γραφείου, λιανικής και αποθήκης ως προς την αξία ακινήτων, μια ταξινόμηση που προοριζόταν να βοηθήσει τους εκτιμητές στην επιλογή αντικειμένων σύγκρισης κατά τους υπολογισμούς της αγοραίας αξίας.

Ως αποτέλεσμα των εργασιών που πραγματοποιήθηκαν, εμφανίστηκε η έννοια της σύντομης ταξινόμησης των ακινήτων, όσο το δυνατόν πιο συμπαγής και εύκολη στη χρήση, προσαρμοσμένη για εκτιμητές. Οι παράγοντες που επηρεάζουν το κόστος ταξινομούνται σε φθίνουσα σειρά της επιρροής τους στο κόστος του αντικειμένου.

Για τον προσδιορισμό των παραγόντων που επηρεάζουν περισσότερο την αξία ενός αντικειμένου, χρησιμοποιήθηκε μια μέθοδος εμπειρογνωμόνων, η χρήση της οποίας αναφέρεται στα νέα ομοσπονδιακά πρότυπα αποτίμησης, τα οποία περιλάμβαναν:

• συνεντεύξεις με υπαλλήλους κτηματομεσιτικών γραφείων και εταιρειών αξιολόγησης στο Νοβοσιμπίρσκ.
• συμφωνία για τα αποτελέσματα της έρευνας·
• προσδιορισμός των κύριων παραγόντων τιμολόγησης που επηρεάζουν περισσότερο το κόστος του αντικειμένου.

Οι ειδικοί ήταν ειδικοί με πολυετή εμπειρία (πάνω από 10 χρόνια) σε μεσιτικά γραφεία και εταιρείες εκτίμησης στην πόλη του Νοβοσιμπίρσκ. Κατά τη διάρκεια της συνέντευξης, τέθηκαν σε κάθε εμπειρογνώμονα σχετικές ερωτήσεις και ως αποτέλεσμα της επεξεργασίας των απαντήσεων των ειδικών προέκυψαν πέντε βασικοί παράγοντες που επηρεάζουν περισσότερο την αγοραία αξία του ακινήτου.

Λαμβάνοντας υπόψη την εργασία - την απόκτηση μιας σύντομης ταξινόμησης - κάθε τύπος ακινήτων χωρίστηκε σε 4 τάξεις: A, B, C, D. Σε κάθε κατηγορία εκχωρείται ένα ορισμένο σημείο, βάσει ενός συστήματος πέντε βαθμών, όπως η κατηγορία των το ακίνητο μειώνεται: κατηγορία Α - 5 βαθμοί, κατηγορία Δ - 2 βαθμοί.

Ταυτόχρονα, καθορίζονται τα διαστήματα των σημείων για την ανάθεση ενός αντικειμένου σε μια συγκεκριμένη κλάση. Συνοψίζοντας τις βαθμολογίες των παραγόντων, λαμβάνουμε μια ορισμένη συνολική βαθμολογία για το αντικείμενο, η οποία βρίσκεται σε ένα συγκεκριμένο διάστημα, καθορίζοντας την κλάση του αντικειμένου.

Ακολουθούν συνοπτικές ταξινομήσεις τριών τύπων ακινήτων: γραφείων, λιανικής και αποθήκης.

Σύντομη ταξινόμηση ακινήτων γραφείου

Χώροι γραφείου
Οχι.	Χαρακτηριστικός	Τάξεις
		κέντρο της πόλης? περιοχές κοντά στο κέντρο? τοπικά κέντρα πόλεων? σε κεντρικούς αυτοκινητόδρομους και πλατείες με άνετη πρόσβαση		μεσαίες απομακρυσμένες περιοχές? σε κάποια απόσταση από τις αρτηρίες μεταφοράς, με εύκολη πρόσβαση		απομακρυσμένες περιοχές? περίχωρα; άβολη είσοδος		βαθιά εντός της επικράτειας βιομηχανικής επιχείρησης και στους πρώτους ορόφους κτιρίων κατοικιών
	Κατάσταση	νέα κατασκευή? φινίρισμα υψηλής ποιότητας σε άριστη κατάσταση		διάρκεια ζωής 5-7 χρόνια, φινίρισμα υψηλής ποιότητας σε άριστη έως καλή κατάσταση		απαρχαιωμένα κτίρια γραφείων ή ανακατασκευασμένα για άλλους σκοπούς· τυπική ανακαίνιση, φινίρισμα σε άριστη ή καλή κατάσταση		αρχικά εγκαταστάσεις για άλλους σκοπούς· σε ικανοποιητική κατάσταση ή χρήζει επισκευής
		ύψος δωματίου τουλάχιστον 3,3 m. βοηθητική περιοχή όχι περισσότερο από 10%		εγκαταστάσεις τουλάχιστον 3,0 m. βοηθητική επιφάνεια όχι περισσότερο από 20%		ύψος δωματίου τουλάχιστον 3,0 m. σύστημα διαδρόμου? διάφορες λύσεις σχεδιασμού σε ένα κτίριο		τοποθέτηση σε υπόγεια, ημιυπόγεια, σε κτίρια παραγωγής
	Στάθμευση	υπόγειο πάρκινγκ ή στεγασμένο πολυεπίπεδο επιφανειακό πάρκινγκ με στεγασμένη δίοδο στο κτίριο		οργανωμένο φυλασσόμενο πάρκινγκ με επαρκή αριθμό θέσεων. Άνετη πρόσβαση στο χώρο στάθμευσης		ανεπαρκής αριθμός αφύλακτων χώρων στάθμευσης. στενές συνθήκες, άβολη πρόσβαση		Απαγορεύεται η στάθμευση
	Υποδομή	εκτεταμένη υποδομή για την κεντρική παροχή στους ενοικιαστές με εξοπλισμό γραφείου, εξοπλισμό επικοινωνιών και τηλεπικοινωνιών, αίθουσες συνεδριάσεων, υπηρεσίες καταναλωτών, φαγητό και αναψυχή		ανεπαρκής υποδομή για επιχειρήσεις και υπηρεσίες αναψυχής, αν και υπάρχει ανεπτυγμένη υποδομή σε άμεση γειτνίαση με το κτίριο		ανεπαρκής υποδομή για επιχειρηματικές και ψυχαγωγικές υπηρεσίες		έλλειψη υποδομών
	Διάστημα τάξης

Σύντομη ταξινόμηση ακινήτων λιανικής

Χώροι λιανικής
Οχι.	Χαρακτηριστικός	Τάξεις
	Τοποθεσία, προσβασιμότητα μεταφοράς	σε κεντρικές πλατείες και αυτοκινητόδρομους, κοντά στη στάση του λεωφορείου. μέσα μαζικής μεταφοράς, με άνετη πρόσβαση και πρόσβαση		στις συγκοινωνιακές αρτηρίες, κοντά στη στάση του λεωφορείου. μέσα μαζικής μεταφοράς, με άνετη πρόσβαση και πρόσβαση		σε δρόμους και πλατείες, με όχι πολύ βολική πρόσβαση		εντός μικροσυνοικίας, αυλή
	Ποιότητα φινιρίσματος	νέα κατασκευή? φινίρισμα υψηλής ποιότητας		πρόσφατη κατασκευή, βελτιωμένο φινίρισμα		διάρκεια ζωής πάνω από 20 χρόνια, απαρχαιωμένο ή ανακατασκευασμένο κτίριο για άλλους σκοπούς, τυπική ανακαίνιση		πρώην τυπική ανακαίνιση κατοικιών
	Κατάσταση	σε άριστη κατάσταση		σε άριστη ή καλή κατάσταση		σε καλή ή δίκαιη κατάσταση		χρειάζεται ανακαίνιση
	Στάθμευση	υπόγειο πάρκινγκ ή επιφανειακό πάρκινγκ πολλαπλών επιπέδων με καλυμμένη δίοδο στο κτίριο		οργανωμένη επιφανειακή στάθμευση με επαρκή αριθμό θέσεων. Άνετη πρόσβαση στο χώρο στάθμευσης		ανεπαρκής αριθμός αφύλακτων χώρων στάθμευσης		στενές συνθήκες, άβολη πρόσβαση
	Διαθεσιμότητα της έννοιας	ενιαίος ιδιοκτήτης του κτιρίου, παρουσία «ενοικιαστών άγκυρας», παρουσία ιδέας για την τοποθέτηση του κτιρίου στην αγορά		αρκετοί μεγάλοι ιδιοκτήτες του κτιρίου, η παρουσία «ενοικιαστών άγκυρας»		αρκετοί ιδιοκτήτες μικρών κτιρίων, παρουσία ενοίκων διαφορετικής ποιότητας		έλλειψη έννοιας
	Διάστημα τάξης

Σύντομη ταξινόμηση ακινήτων αποθήκης

Αποθήκες
Οχι.	Χαρακτηριστικός	Τάξεις
	Τοποθεσία, προσβασιμότητα μεταφοράς	καλή τοποθεσία, σε κεντρικούς αυτοκινητόδρομους και συγκοινωνιακές αρτηρίες, στη βιομηχανική ζώνη της πόλης ή κοντά στην πόλη (5-10 χλμ.), με εύκολη πρόσβαση		καλό, στα περίχωρα της πόλης, με κάποια απόσταση από συγκοινωνιακές αρτηρίες ή με όχι πολύ βολική πρόσβαση		με μειονεκτήματα στην τοποθεσία, με άβολη πρόσβαση		τοποθεσία βαθιά εντός της επικράτειας της βιομηχανικής επιχείρησης· άβολη πρόσβαση μέσω του σημείου ελέγχου
	Γειτονικός έδαφος	Περιφραγμένος και 24ωρος φυλασσόμενος, διαμορφωμένος χώρος. διαθεσιμότητα χώρων στάθμευσης και στάθμευσης, σιδηροδρομική γραμμή		περιφραγμένο και 24ωρο φυλασσόμενο, διαμορφωμένο χώρο ή ασφάλεια γύρω από την περίμετρο της επικράτειας. Διαθεσιμότητα χώρων στάθμευσης και χώρων στάθμευσης		ασφάλεια κατά μήκος της περιμέτρου της επικράτειας· έλλειψη χώρου για στάθμευση και ελιγμούς βαρέων οχημάτων		ξεπερασμένο σύστημα ασφαλείας. στεγανότητα του περιβάλλοντος χώρου
	Δομικές και σχεδιαστικές λύσεις	το ύψος των χώρων είναι τουλάχιστον 12 m, χωρίς κολώνες ή με πλέγμα στηλών τουλάχιστον 12x24 m		το ύψος των χώρων είναι τουλάχιστον 6 m, με πλέγμα στηλών τουλάχιστον 6x12 m		το ύψος των χώρων είναι τουλάχιστον 4 m, ή ένα μονωμένο υπόστεγο τύπου τόξου		το κτίριο δεν ήταν αρχικά κατάλληλο για αποθήκευση, υπόγεια, ύψος δωματίου μικρότερο από 4 μέτρα, μη θερμαινόμενο τοξωτό υπόστεγο, αγροτικά κτίρια
	Κατάσταση	νέας κατασκευής, υψηλής ποιότητας φινιρίσματα σε άριστη κατάσταση		κατασκευάστηκε όχι νωρίτερα από το 1990 ή ανακατασκευασμένο σε άριστη ή καλή κατάσταση		κατασκευάστηκε πριν το 1985 ή ανακατασκευάστηκε σε καλή ή ικανοποιητική κατάσταση		παλιό κτίριο, σε ικανοποιητική κατάσταση ή χρήζει επισκευής
	Κτιριακά συστήματα	σύγχρονα συστήματα μηχανικής (έλεγχος θερμοκρασίας, εξαερισμός, συναγερμός πυρκαγιάς, αυτόνομος σταθμός ηλεκτροπαραγωγής, πυρόσβεση, επιτήρηση βίντεο). σύστημα λογιστικής και ελέγχου πρόσβασης εργαζομένων		σύγχρονα συστήματα μηχανικής (έλεγχος θερμοκρασίας, εξαερισμός, συναγερμός πυρκαγιάς, αυτόνομος σταθμός ηλεκτροπαραγωγής, πυρόσβεση, βιντεοεπιτήρηση)		απαρχαιωμένα συστήματα μηχανικής (αερισμός, συναγερμός πυρκαγιάς, θέρμανση, πυρόσβεση)		απαρχαιωμένα συστήματα μηχανικής, έλλειψη ορισμένων συστημάτων
	Διάστημα τάξης

Όπως μπορείτε να δείτε, αυτή η σύντομη ταξινόμηση είναι εύκολη στη χρήση, αντικατοπτρίζει την ποιότητα της διαθέσιμης ακίνητης περιουσίας και σας επιτρέπει να πλοηγηθείτε εύκολα και γρήγορα στην ανάθεση ακινήτων σε μια συγκεκριμένη κατηγορία.

Ας δούμε παραδείγματα χρήσης των δοσμένων σύντομων ταξινομήσεων.

Παράδειγμα 1 (γραφείο)

Χώροι σε πρώην ινστιτούτο σχεδιασμού στο κέντρο της πόλης:
τοποθεσία- στο κέντρο της πόλης - 5 βαθμοί
κατάσταση- ξεπερασμένο κτίριο γραφείων με τυπικά φινιρίσματα σε άριστη κατάσταση - 3 βαθμοί
- σύστημα διαδρόμου, ύψος οροφής 3,0μ - 3 βαθμοί
στάθμευση- ανεπαρκής αριθμός αφύλακτων θέσεων στάθμευσης κατά μήκος του κτιρίου - 3 βαθμοί
υποδομή- ανεπαρκής παρουσία αναπτυγμένης υποδομής που περιβάλλει το κτίριο - 4 βαθμοί
σύνολο: 5+3+3+3+4 = 18 (κατηγορία Β)

Παράδειγμα 2 (διαπραγμάτευση)

Εγκαταστάσεις σε νέο εμπορικό κέντρο σε πολυσύχναστο αυτοκινητόδρομο:
τοποθεσία- στην αρτηρία μεταφοράς, κοντά στη στάση του λεωφορείου. μέσα μαζικής μεταφοράς, με άνετη πρόσβαση και πρόσβαση - 4 σημεία
ποιότητα φινιρίσματος- πρόσφατο έτος κατασκευής, βελτιωμένο φινίρισμα - 4 βαθμοί
κατάσταση- σε άριστη κατάσταση - 5 βαθμοί
στάθμευση- Οργανωμένο φυλασσόμενο πάρκινγκ με επαρκή αριθμό θέσεων. άνετη πρόσβαση στο χώρο στάθμευσης πρόσβαση στην περιοχή - 4 σημεία
έννοια κτιρίου- μόνος ιδιοκτήτης του κτιρίου, παρουσία «ενοικιαστών άγκυρας», παρουσία ιδέας για την τοποθέτηση του κτιρίου στην αγορά - 5 βαθμοί
σύνολο: 4+4+5+4+5 = 22 (κατηγορία Α)

Παράδειγμα 3 (αποθήκη)

Συνεργείο παραγωγής του εργοστασίου σε περιοχή μεσαίας απόστασης:
τοποθεσία- τοποθεσία βαθιά εντός της επικράτειας της βιομηχανικής επιχείρησης· πρόσβαση μέσω σημείου ελέγχου - 2 σημεία
παρακείμενο έδαφος- ασφάλεια κατά μήκος της περιμέτρου της επικράτειας· έλλειψη χώρου για στάθμευση και ελιγμούς βαρέων οχημάτων - 3 βαθμοί
λύσεις σχεδιασμού και σχεδιασμού- το ύψος των χώρων είναι 12 m, με πλέγμα στηλών τουλάχιστον 12x24 m - 5 σημεία
κατάσταση- Κατασκευάστηκε πριν από το 1985 σε καλή κατάσταση - 3 βαθμοί
συστήματα μηχανικής- απαρχαιωμένα συστήματα μηχανικής, έλλειψη ορισμένων συστημάτων - 2 βαθμοί
σύνολο: 2+3+5+3+2 = 15 (κατηγορία Γ)

Η συγκεκριμένη σύντομη ταξινόμηση μπορεί εύκολα να χρησιμοποιηθεί από αγοραστές και πωλητές ακινήτων, μεσίτες, προγραμματιστές, αναλυτές αγοράς και, φυσικά, εκτιμητές, για τους οποίους έχει προσαρμοστεί, κατά τον προσδιορισμό της κατηγορίας του ακινήτου που αποτιμάται για την επιλογή σύγκρισης αντικείμενα προς πώληση και ενοικίαση από τον οικείο κλάδο ακινήτων.

Η σύντομη ταξινόμηση εγκρίθηκε στο Διαπεριφερειακό Επιστημονικό και Πρακτικό Συνέδριο Εκτιμητών «Σύγχρονα προβλήματα και νέες εξελίξεις στον τομέα της αξιολόγησης. Ενημερωτική υποστήριξη για την αγορά ακινήτων», που πραγματοποιήθηκε στις 29-30 Μαΐου 2008. στο Νοβοσιμπίρσκ.

Στην εταιρεία Siberian Appraiser, οι εκτιμητές χρησιμοποιούν αυτήν τη Σύντομη Ταξινόμηση στο αρχικό στάδιο της αξιολόγησης, όταν πρέπει να προσδιορίσουν σε ποια κατηγορία ανήκει το αξιολογούμενο αντικείμενο, προκειμένου να προσδιορίσουν, ως πρώτη προσέγγιση, το εύρος τιμών τόσο του αξιολογούμενου αντικειμένου όσο και του αναλογικό.

Θα ήθελα τα ΜΜΕ να δώσουν προσοχή σε αυτή τη Σύντομη Ταξινόμηση, με στόχο να καλύψουν στον Τύπο προσφορές για πώληση και ενοικίαση ακινήτων με έμφαση σε αυτήν την ταξινόμηση, η οποία θα ήταν χρήσιμη σε όλους τους συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων.

Στη Ρωσία, η ταξινόμηση των χώρων γραφείων εγκρίθηκε το 2006, δημιουργήθηκε σύμφωνα με το δυτικό μοντέλο και περιλαμβάνει τη διαίρεση όλων των εγκαταστάσεων γραφείων σε τρεις κατηγορίες: "A" (elite class), "B" (business class) και "C". (οικονομική θέση).

Γραφεία Α τάξης

Οι πιο διάσημοι χώροι γραφείων που ανήκουν στην κατηγορία «Α» είναι γραφεία εκτελεστικής τάξης.

Οι θεμελιώδεις διαφορές τους:

• σύγχρονο κτίριο κέντρου γραφείων (όχι παλαιότερο των 8 ετών).
• ακριβή εσωτερική διακόσμηση που πληροί τα υψηλότερα ευρωπαϊκά πρότυπα, ψηλά ταβάνια, υπερυψωμένα δάπεδα.
• διαθεσιμότητα σύγχρονων, βολικών ανελκυστήρων σε επαρκείς ποσότητες.
• διαθεσιμότητα κεντρικού αυτοματοποιημένου συστήματος εξαερισμού και κλιματισμού·
• διαθεσιμότητα κεντρικών συστημάτων συναγερμού πυρκαγιάς και ασφάλειας·
• βολική τοποθεσία (κέντρο, προσβασιμότητα μεταφορών).
• ενισχυμένη ασφάλεια, συμπεριλαμβανομένου φυλασσόμενου στάθμευσης, βιντεοεπιτήρησης, ελέγχου προσώπου.
• επαγγελματική διαχείριση?
• υψηλές τιμές (οι τιμές ενοικίασης είναι πάνω από 1000 $, το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο είναι τουλάχιστον 9 χιλιάδες $).

Ένα παράδειγμα γραφείων κατηγορίας «Α» στη Μόσχα θα ήταν οι εγκαταστάσεις στα επιχειρηματικά κέντρα Four Winds Plaza στο κέντρο της πόλης στην οδό Bolshaya Gruzinskaya, Aquamarine-2 στο Ozerkovskaya Embankment, Citydel Business Center στην περιοχή Basmanny, Midland Plaza στο Arbat, Gazoil Plaza στο Cheryomushki.

Μια ανάλυση της αγοράς εμπορικών ακινήτων δείχνει ότι τα γραφεία κατηγορίας Α έχουν περίπου το 15% της ζήτησης σε αυτό το τμήμα της αγοράς, αλλά αποτελούν περισσότερο από το 71% του νέου χώρου που τέθηκε σε λειτουργία στη Μόσχα το 2007 και η ζήτηση για αυτά αυξάνεται σταδιακά. .

Γραφεία «Β» τάξης

Οι χώροι γραφείων της κατηγορίας «Β» είναι ο χρυσός μέσος όρος που έχουν ως επί το πλείστον ζήτηση από τους ενοικιαστές και είναι οι πιο ελκυστικοί για τους αγοραστές εμπορικών ακινήτων στη Μόσχα.

Ένα γραφείο Β κατηγορίας είναι επίσης ένας χώρος υψηλής ποιότητας. Επιπλέον, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες της αγοράς εμπορικών ακινήτων, συνηθίζεται να ξεχωρίζουμε από αυτήν την κατηγορία τις εγκαταστάσεις που έχουν υψηλότερο επίπεδο και να τις χαρακτηρίζουμε ως γραφείο κατηγορίας «Β+». Τα γραφεία της κατηγορίας «Β» και «Β+» πρέπει να διαθέτουν:

• επισκευές υψηλής ποιότητας.
• ανοιχτή κάτοψη?
• σύγχρονοι ανελκυστήρες?
• σύγχρονα συστήματα συναγερμού πυρκαγιάς, εξαερισμού και κλιματισμού.
• απομονωμένα μπάνια?
• ξεχωριστός χώρος στάθμευσης?
• 24ωρη ασφάλεια.
• τροφοδοσία για υπαλλήλους και επισκέπτες·
• επικοινωνίες οπτικών ινών, ξεχωριστές τηλεφωνικές γραμμές.

Επιπλέον, τα γραφεία της κατηγορίας «Β+» είναι κοντά σε ιδιότητες στην κατηγορία «Α» και χαρακτηρίζονται από βολική τοποθεσία, προσβασιμότητα μεταφοράς και ασφαλή στάθμευση, χρήση υλικών υψηλής ποιότητας στο φινίρισμα κτιρίου και χώρων, σύγχρονη ασφάλεια κτιρίου με χρήση συστήματα παρακολούθησης βίντεο και ενοποιημένη διαχείριση κτιρίων.

Παραδείγματα εμπορικών ακινήτων κατηγορίας «Β» είναι τα γραφεία των επιχειρηματικών κέντρων «Tushino», «Meridian» στην αριστερή όχθη, «9 στρέμματα» στο Cheryomushki, «Magistral» στην περιοχή Khoroshovsky, «Cascade» στη Maryina Roshcha , «Start» στην περιοχή Basmanny.

Η κατηγορία "B+" μπορεί να δει στα κέντρα γραφείων "Derbenevskaya Plaza" στα νότια της Μόσχας, "Beautiful House" στην περιοχή Otradnoe, "Academichesky" στα νοτιοδυτικά, "Old Arbat" στο κέντρο της Μόσχας κ.λπ. Οι τιμές ενοικίασης για τέτοιες εγκαταστάσεις είναι αρκετά υψηλές και η αγορά τους είναι μια κερδοφόρα επένδυση, η οποία προκαλεί συνεχή αύξηση της ζήτησης σε αυτό το τμήμα της αγοράς.

Γραφεία «Γ» τάξης

Οι χώροι γραφείων Γ' κατηγορίας είναι από τους πιο οικονομικούς στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Αυτοί οι διοικητικοί χώροι έχουν σταθερά χαμηλή ζήτηση - χαμηλές τιμές ενοικίασης - εκτιμάται από μικρές εταιρείες που μόλις αρχίζουν να αναπτύσσονται.

Τα γραφεία της κατηγορίας «Γ» βρίσκονται συχνότερα σε παλιά κτίρια που έχουν επαναχρησιμοποιηθεί ή κτίρια υφιστάμενων επιχειρήσεων και διαθέτουν:

• καλλυντικές επισκευές?
• ασανσέρ (εάν το κτίριο έχει περισσότερους από 3 ορόφους).
• ντουλάπι ή μικτή διάταξη.
• σύστημα παθητικού εξαερισμού.
• ξύλινα παράθυρα?
• χαμηλή ποιότητα πρόσθετων υπηρεσιών: τροφοδοσία, ασφάλεια, πάρκινγκ κ.λπ.

Είναι λογικό να χρησιμοποιούνται οι χώροι της κατηγορίας "C" ως γραφεία υποστήριξης, υποκαταστήματα όπου δεν προσκαλούνται πελάτες, αλλά όπου πραγματοποιούνται ορισμένες ενδοεταιρικές δραστηριότητες: για παράδειγμα, εργάζονται οι αποστολείς, βρίσκεται η λογιστική κ.λπ. Παραδείγματα τέτοιων χώρων περιλαμβάνουν γραφεία σε επιχειρηματικό κέντρο στο ανάχωμα Academician Tupolev, στο κτίριο ενός επιχειρηματικού κέντρου στην Alekseevskaya, καθώς και πολυάριθμες περιοχές που μισθώνονται από εργοστάσια, καταστήματα και εκπαιδευτικά ιδρύματα.

Στον τομέα της ακίνητης περιουσίας γραφείου, όπως και σε άλλους τομείς δραστηριότητας, υπάρχουν βασικοί νόμοι και αρχές. Συμβάλλουν στην πιο παραγωγική συνεργασία μεταξύ των μεσιτών και των μεσιτών και των πελατών τους. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό όταν πραγματοποιείτε συναλλαγές για την αγοραπωλησία, την ενοικίαση ή την ενοικίαση χώρων. Οι εισαγόμενες κατηγορίες γραφείου απλοποιούν σημαντικά την αλληλεπίδραση μεταξύ μεσιτών και μεσιτών.

Γενικές πληροφορίες

Για να αποφευχθούν διάφορες σύγχυση και να εξαλειφθεί η ανάγκη για χρονοβόρες πρόσθετες διευκρινίσεις, υπάρχει μια γενικά αποδεκτή διαίρεση. Οι τάξεις γραφείου (4 συνολικά) έχουν τα δικά τους χαρακτηριστικά. Το σύστημα με το οποίο διακρίνονται κατηγορίες εμπορικών χώρων ήρθε στη Ρωσία από ξένες χώρες. Ωστόσο, η αγορά γραφείου έχει τις δικές της λεπτές αποχρώσεις. Επομένως, τα κτίρια χωρίζονται σε ορισμένες κατηγορίες. Μέσα σε κάθε ομάδα υπάρχει μια πιο συγκεκριμένη διαίρεση σε τάξεις γραφείου. Αργότερα στο άρθρο θα τα εξετάσουμε λεπτομερέστερα.

Γραφείο Α τάξης

Αυτός είναι ο τύπος χώρων που έχει τη μεγαλύτερη φήμη μεταξύ των υπολοίπων. Οι συνδυασμένες ιδιότητες, κατά κανόνα, πληρούν τις υψηλότερες απαιτήσεις. Παρακάτω θα παρουσιάσουμε τα κύρια χαρακτηριστικά που έχουν τέτοιοι χώροι.

Γενικές διατάξεις

Συχνά, τα γραφεία αυτής της κατηγορίας βρίσκονται σε κεντρικές διοικητικές περιφέρειες ή σε κοντινή απόσταση από αυτές. Μια σημαντική προσθήκη για αυτόν τον τύπο χώρων είναι η πιο βολική πρόσβαση και προσβασιμότητα για συγκοινωνιακές συνδέσεις. Τα ίδια τα κτίρια είναι κατά κύριο λόγο επιχειρηματικά κέντρα. Αυτή η κατηγορία περιλαμβάνει κατασκευές που έχουν μόλις κατασκευαστεί ή είναι λιγότερο από τρία χρόνια από την ημερομηνία θέσης σε λειτουργία. Είναι επίσης δυνατό να χρησιμοποιηθούν επιμελώς ανακατασκευασμένα κτίρια που ανεγέρθηκαν όχι πολύ καιρό πριν.

Κανονιστικές Απαιτήσεις

Είναι απαραίτητη η συμμόρφωση με την πλήρη και σωστή εκτέλεση του νομικού πακέτου εγγράφων που επιβεβαιώνουν το δικαίωμα ιδιοκτησίας των ιδιοκτητών και το δικαίωμα χρήσης του κτιρίου. Η διαχείριση ενός χώρου ή μιας ομάδας εγκαταστάσεων πρέπει να διατηρείται σε επαγγελματικό επίπεδο και να συμμορφώνεται πλήρως με τα διεθνή πρότυπα.

Αρχιτεκτονική ανάπτυξη

Τις περισσότερες φορές, χρησιμοποιείται μονολιθικό ή μεταλλικό πλαίσιο και το ύψος ενός μεμονωμένου δαπέδου πρέπει να είναι τουλάχιστον 3,6 μέτρα. Το μέγιστο επιτρεπόμενο φορτίο στα ενδοδαπέδια είναι 450 kg ανά 1 τετρ. m.

Σχεδιασμός και φινίρισμα

Το πλεονέκτημα είναι το άνοιγμα της διάταξης. Σας επιτρέπει να αλλάξετε την εμφάνιση των χώρων σύμφωνα με τις απαιτήσεις που δηλώνει ο ενοικιαστής. Έτσι, η διάταξη του γραφείου επιτρέπει:

Να ενσωματώνει τις ατομικές προτιμήσεις του ενοικιαστή χρησιμοποιώντας υλικά υψηλής ποιότητας.

Επιπλέον, σε τέτοια γραφεία εγκαθίστανται μοντέρνα παράθυρα για να διατηρούν υψηλό βαθμό φυσικού φωτός στο δωμάτιο. Είναι επίσης σημαντικό ότι σε κτίρια κατηγορίας Α επιτρέπεται η εγκατάσταση μόνο του πιο πρόσφατου εξοπλισμού, ενώ υπάρχει επίσης σύστημα εξαερισμού και ρύθμιση κλιματισμού.

Πρόσθετα χαρακτηριστικά

Για τη διασφάλιση των τηλεπικοινωνιών, χρησιμοποιούνται υλικά οπτικών ινών και συνδέονται οι υπηρεσίες ενός αξιόπιστου παρόχου. Για αδιάλειπτη παροχή ρεύματος, χρησιμοποιούνται δύο ανεξάρτητες πηγές ή υπάρχουν συστήματα αδιάλειπτης παροχής ρεύματος. Απαραίτητη προϋπόθεση για τους χώρους γραφείων αυτής της κατηγορίας είναι η ύπαρξη φυλασσόμενου χώρου στάθμευσης. Για κτίρια αυτού του επιπέδου, είναι επιθυμητό να υπάρχουν δύο τύποι στάθμευσης: υπόγειος και υπέργειος. Τα γραφεία Α τάξης διαθέτουν 24ωρη περιμετρική επιτήρηση. Πρέπει να τοποθετηθούν συστήματα ασφαλείας υψηλής ποιότητας και να τηρούνται αυστηρά οι κανόνες εισόδου στο κτίριο. Για τη βελτίωση της ευκολίας του προσωπικού και της άνεσης των επισκεπτών, δημιουργούνται συγκροτήματα τμημάτων εξυπηρέτησης.

Δεύτερη κατηγορία

Οι χώροι αυτού του τύπου είναι κυρίως επιχειρηματικά κέντρα που λειτουργούν για περισσότερα από 5 χρόνια. Αυτός ο τύπος περιλαμβάνει επίσης ανακαινισμένα και πλήρως ανακαινισμένα αρχοντικά. Πολύ λιγότερο συχνά αυτά περιλαμβάνουν ανακατασκευασμένα βιομηχανικά ή διοικητικά κτίρια που ανεγέρθηκαν κατά τη σοβιετική εποχή και κτίρια που κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια. Τα γραφεία κατηγορίας Β είναι πιο δημοφιλή, καθώς έχουν ζήτηση στην αγορά λόγω της απουσίας ριζικών διαφορών από την κατηγορία που περιγράφεται παραπάνω. Ταυτόχρονα, το κόστος τους είναι κατά μια τάξη μεγέθους χαμηλότερο και, κατά συνέπεια, είναι τα πιο κερδοφόρα για τους πελάτες. Οι συνολικές ιδιότητες τέτοιων κτιρίων πρέπει να πληρούν ορισμένες απαιτήσεις.

Γενικές διατάξεις

Η τοποθεσία όπου βρίσκεται ένα γραφείο Τάξης Β είναι πολύ σημαντική. Το τοπίο έξω από το παράθυρο είναι σημαντικό. Η τήρηση της νομικής τεκμηρίωσης πρέπει να είναι όσο το δυνατόν ακριβέστερη και πλήρης. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για το δικαίωμα ιδιοκτησίας μιας δομής και το δικαίωμα χρήσης της. Η διαχείριση του κτιρίου πρέπει να διατηρείται σε υψηλό επίπεδο ασφάλειας. Μπορεί να πραγματοποιηθεί από την υπηρεσία συντήρησης κτιρίων, κυρίως από εγχώριες εταιρείες, ή από ανεξάρτητες δυνάμεις των ιδιοκτητών των εγκαταστάσεων.

Εξωτερικός

Το κτίριο έχει αντιπροσωπευτική εμφάνιση, αλλά υπάρχουν μικρές διαφορές με την ομάδα Α. Τέτοια κτίρια δεν μπορούν να καυχηθούν για εξαιρετική αρχιτεκτονική, αλλά ο σχεδιασμός των χώρων εισόδου διατηρείται σε υψηλό επίπεδο, αν και χωρίς διακοσμητικά στοιχεία.

Εσωτερικό

Μια ανοιχτή διάταξη με μεγάλο αριθμό διαδρόμων είναι ιδανική για αυτόν τον τύπο. Το φινίρισμα πραγματοποιείται σε τυπικό στυλ χρησιμοποιώντας ποιοτικά υλικά. Εγκαθίσταται σύγχρονος εξοπλισμός εξαερισμού και είναι δυνατή η χρήση συστημάτων κλιματισμού split. Για την πραγματοποίηση τηλεπικοινωνιών, τοποθετείται μια σύνδεση οπτικών ινών και συνδέονται οι υπηρεσίες ενός αξιόπιστου παρόχου. Η τήρηση της τάξης διατηρείται από 24ωρη ασφάλεια και αυτόματο σύστημα ασφαλείας. Διατίθεται επιφανειακός χώρος στάθμευσης για αυτοκίνητα.

Τρίτη κατηγορία

Αυτή η ομάδα περιλαμβάνει χώρους που κατασκευάστηκαν κατά τη σοβιετική περίοδο και ανακατασκευάστηκαν για εμπορική χρήση. Κατά κανόνα, εργοστάσια, ερευνητικά ιδρύματα και παρόμοιες εγκαταστάσεις εμπίπτουν σε αυτήν την κατηγορία. Εάν οι παραπάνω κατηγορίες γραφείων διακρίνονται από μια βολική τοποθεσία, τότε ο περιγραφόμενος τύπος χαρακτηρίζεται από διαφορετική τοποθεσία. Συχνά, ένα γραφείο κατηγορίας Γ βρίσκεται σε κατοικημένη περιοχή και βρίσκεται σε μικρή απόσταση από σταθμούς του μετρό. Συχνά το εξωτερικό των κτιρίων δεν είναι ελκυστικό και, στην καλύτερη περίπτωση, υφίσταται μόνο καλλυντικές επισκευές. Η τεκμηρίωση πρέπει να συμπληρωθεί σωστά και πλήρως, αλλά επιτρέπονται ορισμένες εξαιρέσεις. Η διάταξη είναι στάνταρ, με μεγάλο αριθμό διαδρόμων και φέροντες τοίχους. Όλο το εσωτερικό φινίρισμα πραγματοποιείται μόνο με πρωτοβουλία των ίδιων των ιδιοκτητών. Δεν υπάρχει εξαερισμός, μπορεί να υπάρχει σύστημα διαχωρισμού. Για τηλεπικοινωνιακά μηνύματα, οι υπηρεσίες εμπορικών παρόχων με διαφορετική φήμη συνδέονται, υπάρχει τηλέφωνο και πρόσβαση στο Διαδίκτυο. Είναι πιθανό να υπάρχει παντελής έλλειψη εδάφους για στάθμευση αυτοκινήτων. Η διαχείριση του κτιρίου γίνεται εξ ολοκλήρου από τους ενοίκους. Μπορεί να μην υπάρχει καθόλου δομή υπηρεσιών.

Γραφείο οικονομικής θέσης

Τα αντικείμενα αυτού του τύπου έχουν ως επί το πλείστον αρνητική φήμη. Τις περισσότερες φορές πρόκειται για κατασκευές σοβιετικής κατασκευής που ανεγέρθηκαν πριν από περισσότερα από 15 χρόνια. Χρειάζονται πλήρη επανατοποθέτηση και μεγάλες επισκευές. Τέτοια κτίρια έχουν διαφορετικές τοποθεσίες και μπορεί να είναι πολύ μακριά από το σύστημα μεταφορών.

Γενικά χαρακτηριστικά

Εμφάνιση που δεν παρουσιάζεται, συχνά χρειάζεται επισκευή.

Παντελής απουσία συστήματος κλιματισμού.

Ξεπερασμένες επικοινωνιακές συνδέσεις.

Ακατάλληλη διάταξη για δραστηριότητες γραφείου.

Έλλειψη προσωπικού ασφαλείας και συντήρησης.

Γραφείο

Αυτός ο όρος έχει άλλες έννοιες, βλέπε Office (έννοιες). Το κτίριο του κεντρικού γραφείου (γραφείο) της Gazprom στη Μόσχα. Μέσα στο γραφείο (γραφείο).

Γραφείο(Αγγλικός) γραφείο) ή γραφείο(Γερμανός) Κοντόρ) - δωμάτιο, κτίριο, συγκρότημα κτιρίων στο οποίο εργάζονται υπάλληλοι μιας επιχείρησης (εταιρείας). Στο γραφείο (γραφείο) δέχονται πελάτες, αποθηκεύουν και επεξεργάζονται έγγραφα, αρχεία και άλλα παρόμοια.

Κεντρικό γραφείο (κεντρικό γραφείο)- γραφείο (γραφείο) στο οποίο βρίσκεται η διοίκηση της επιχείρησης (εταιρείας), η τοποθεσία των κεντρικών γραφείων της εταιρείας ή επιχείρησης, όπου βρίσκονται τα ανώτατα στελέχη της εταιρείας ή επιχείρησης, διεύθυνση, γραμματεία και άλλες σημαντικές διοικητικές μονάδες . Η τοποθεσία του κεντρικού γραφείου υποδεικνύεται κατά την εγγραφή της εταιρείας. Ορισμένοι αναφέρονται στο κεντρικό γραφείο τους ως έδρα για να προσθέσουν σημασία, κάτι που είναι κατάχρηση του όρου.

Ένα γραφείο (γραφείο) μερικές φορές σημαίνει επίσης το γραφείο ενός διευθυντή ή υπαλλήλου ενός δημόσιου οργανισμού, κρατικής υπηρεσίας, επιχείρησης, εταιρείας, εταιρείας κ.λπ.

Ταξινόμηση

Για τη διευκόλυνση των επιχειρηματικών συναλλαγών, τα γραφεία ταξινομούνται συνήθως σε μια ή την άλλη κατηγορία. Η πιο συνηθισμένη είναι μια ταξινόμηση γραμμάτων, σύμφωνα με την οποία προσδιορίζονται οι κύριες κατηγορίες χώρων γραφείων: A, B, C, D (A - η υψηλότερη, D - η χαμηλότερη κατηγορία), οι οποίες διευκρινίζονται περαιτέρω με την προσθήκη των συμβόλων "+ » και «-» (A+ , A, A-, κ.λπ.) ή ψηφιακούς δείκτες (A1, A2, κ.λπ.). Η ανάθεση της τάξης είναι σε κάποιο βαθμό υποκειμενική και γίνεται λαμβάνοντας υπόψη τα ακόλουθα χαρακτηριστικά των χώρων:

• Τοποθεσία
• Τύπος κτιρίου
• Έτος κατασκευής
• Δικαιώματα
• Διαχείριση κτιρίου
• Σχεδιαστικές λύσεις
• Ενδιάμεσες οροφές
• Διάταξη και διακόσμηση
• Μηχανικά συστήματα
• Συστήματα κλιματισμού και εξαερισμού
• Τηλεπικοινωνίες
• Στάθμευση
• Ανελκυστήρες
• Ασφάλεια
• Υποδομή

Γραφεία Α τάξης

Ένας από τους τύπους χώρων που προορίζονται για την εργασία των εργαζομένων, τη διεξαγωγή εμπορικών δραστηριοτήτων και την υποδοχή πελατών. Τέτοια γραφεία βρίσκονται στο κεντρικό τμήμα της πόλης, σε αριστοκρατικά νέα κτίρια, επιχειρηματικά κέντρα, γεγονός που καθιστά τα γραφεία κατηγορίας Α τα πιο ακριβά όσον αφορά το ενοίκιο. Συνήθως ενοικιάζονται για να φιλοξενήσουν ανώτερα διευθυντικά στελέχη, συχνά εκτελούν αντιπροσωπευτικές λειτουργίες.

Οι ενοικιαστές γραφείων κατηγορίας Α είναι μεγάλες εταιρείες και υποκαταστήματα ξένων εταιρειών.

Τα γραφεία κατηγορίας Α χαρακτηρίζονται από: προορίζονται για τη διαχείριση μιας διεθνούς εταιρείας διαχείρισης, ατομική διακόσμηση των χώρων ή πρωτότυπο σχέδιο, τον πιο πρόσφατο εξοπλισμό, την παρουσία αίθουσας για επικοινωνία με VIP πελάτες, υποδοχή, ύψος δαπέδου τουλάχιστον 3,6 m, τηλεπικοινωνίες οπτικών ινών.

Χαρακτηριστικά κτιρίων στα οποία βρίσκονται γραφεία κατηγορίας Α: παρουσία συστήματος κλιματισμού, δική του υπηρεσία ασφαλείας, ανελκυστήρες υψηλής ταχύτητας, αίθουσες συνεδριάσεων, επιφανειακός και υπόγειος χώρος στάθμευσης, καφετέριες, αυτοματοποιημένα συστήματα υποστήριξης ζωής, συστήματα ελέγχου πρόσβασης στην επιχείρηση κτίριο του κέντρου.

Τα γραφεία της τάξης ταξινομούνται ως Α+, Α, Α- ή Α1, Α2 και Α3.

Γραφεία Β τάξης

Τα γραφεία κατηγορίας Β είναι ένας από τους τύπους χώρων που προορίζονται για την εργασία των εργαζομένων και τις εμπορικές δραστηριότητες. Είναι κάπως κατώτερα σε επίπεδο από γραφεία κατηγορίας Α, ανήκουν σε γραφεία οικονομικής θέσης και χαρακτηρίζονται από χαμηλότερο ποσοστό ενοικίασης. Σχεδιασμένο για να φιλοξενεί το βασικό προσωπικό της εταιρείας. Τα γραφεία Β κατηγορίας ταξινομούνται ως χώροι εργασίας και όχι ως αντιπροσωπευτικοί χώροι. Συνήθως επιλέγονται από αξιόπιστες τράπεζες, γραφεία αντιπροσωπείας ξένων εταιρειών και ΜΜΕ.

Τα γραφεία Β' κατηγορίας βρίσκονται σε ανακατασκευασμένα αρχοντικά, σύγχρονα κτίρια, εκσυγχρονισμένα διοικητικά και βιομηχανικά κτίρια της δεκαετίας 60-80 του 20ού αιώνα. Ορισμένα γραφεία κατηγορίας Β βρίσκονται σε πρώην επιχειρηματικά κέντρα της κατηγορίας Α, τα οποία έχουν διανύσει περίοδο λειτουργίας 5 ετών.

Τα κτίρια κατηγορίας Β έχουν τις ίδιες παραμέτρους με τα κτίρια κατηγορίας Α, αλλά το εύρος των υπηρεσιών μπορεί να είναι μικρότερο. Έτσι, τα γραφεία κατηγορίας Β χαρακτηρίζονται από την παρουσία επιφανειακών χώρων στάθμευσης, συχνά δεν υπάρχει αυτοματοποιημένο σύστημα διαχείρισης κτιρίων. Τα κτίρια με γραφεία κατηγορίας Β υπόκεινται σε λιγότερο αυστηρές απαιτήσεις για την ποιότητα του εσωτερικού φινιρίσματος και το επίπεδο μηχανικής και συστημάτων εξαερισμού.

Γραφεία Γ τάξης

Γραφείο κατηγορίας Γ στη Μόσχα, 2015

Ένας τύπος χώρων που ενοικιάζονται από επιχειρήσεις, διοικητικά ιδρύματα ή ερευνητικά ιδρύματα για δραστηριότητες γραφείου, αλλά δεν προορίζονταν αρχικά για αυτό. Οι χώροι αυτού του τύπου συχνά στερούνται σύγχρονου συστήματος κλιματισμού, καθώς και σειράς άλλων στοιχείων υποδομής. Πολλά από αυτά είναι απαρχαιωμένα και χρήζουν ανακαίνισης, αλλά έχουν στοιχειώδεις επικοινωνίες, αφού τα κτίρια, που επαναχρησιμοποιήθηκαν ως κτίρια γραφείων, λειτουργούν ήδη εδώ και πολύ καιρό.

Οι ενοικιαστές γραφείων είναι μικρές εταιρείες και οργανισμοί. Τα κτίρια βρίσκονται σε κατοικημένες ή όχι πολύ αριστοκρατικές περιοχές. Συχνά πρόκειται για κτίρια με ξεπερασμένη πρόσοψη και εσωτερικό, οπότε οι ενοικιαστές κάνουν καλλυντικές ή πλήρεις ανακαινίσεις. Η πρόσβαση είναι άβολη και δεν υπάρχει κεντρικός χώρος στάθμευσης.

Ένα περιορισμένο φάσμα υπηρεσιών για γραφεία κατηγορίας Γ περιλαμβάνει: κεντρική θέρμανση, επικοινωνίες, συμπεριλαμβανομένου του Διαδικτύου, τουαλέτα στο πάτωμα ή στο διάδρομο, ένα συμβατικό σύστημα εξαερισμού, ασφάλεια και παρουσία καντίνας ή καφετέριας.

Γραφεία Δ τάξης

Τα γραφεία της τάξης Δ είναι εγκαταστάσεις σε ένα κτίριο ινστιτούτου της σοβιετικής εποχής σε κατάσταση «χωρίς επισκευή». Τα κτίρια αυτού του τύπου έχουν περισσότερες αρνητικές λεπτομέρειες παρά θετικές. Σε πολλές περιπτώσεις απαιτούνται μεγάλες επισκευές. Χαρακτηριστικά της κατηγορίας D: απαράμιλλη εμφάνιση, άβολη διάταξη και ξεπερασμένες επικοινωνίες, έλλειψη κλιματισμού.

Business Center class "A" Τι είναι και σε τι διαφέρει από την κατηγορία "B";

Όλεγκ

Κατηγορία-Κλάση Α
Τα επιχειρηματικά κέντρα της κατηγορίας Α περιλαμβάνουν κτίρια που πληρούν τις ακόλουθες απαιτήσεις:
1. Τοποθεσία
Τα επιχειρηματικά κέντρα της κατηγορίας Α βρίσκονται, κατά κανόνα, στο ιστορικό κέντρο της πόλης (διάσημες επιχειρηματικές περιοχές των συνοικιών Central, Admiralteysky, Petrogradsky, Vasileostrovsky). Αυτά τα επιχειρηματικά κέντρα έχουν άνετους δρόμους πρόσβασης, εξαιρετική θέα και ανεπτυγμένη υποδομή.
2. Κτίριο
Το επιχειρηματικό κέντρο της κατηγορίας Α καταλαμβάνει ένα ξεχωριστό εξειδικευμένο κτίριο που χτίστηκε μετά το 1990 ή ανακατασκευάστηκε πλήρως σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα ποιότητας. Σε ένα τέτοιο κτίριο επιβάλλονται οι ακόλουθες απαιτήσεις: υψηλό επίπεδο εργασιών επισκευής και φινιρίσματος, αποτελεσματική κάτοψη με τη μορφή τετραγώνων γραφείων, παρουσία αίθουσας συνεδριάσεων, καφετέριας/εστιατορίου, ασφαλούς επιφάνειας στάθμευσης ή υπόγειου γκαράζ.
3. Επικοινωνίες
Τα επιχειρηματικά κέντρα της κατηγορίας Α χαρακτηρίζονται από επικοινωνίες υψηλής ισχύος, παρέχοντας μέγιστη άνεση και ευκολία στην εργασία. Για επιχειρηματικά κέντρα αυτού του επιπέδου, είναι υποχρεωτικό να έχουν:
* πηγές εφεδρικής τροφοδοσίας
* κεντρικό σύστημα κλιματισμού
* κεντρικό σύστημα θέρμανσης (συμπεριλαμβανομένου του εφεδρικού αυτόνομου συστήματος)
* κανάλια επικοινωνίας οπτικών ινών υψηλής χωρητικότητας
* Ανελκυστήρες υψηλής ταχύτητας
* απεριόριστος αριθμός τηλεφωνικών γραμμών
* σύγχρονα συστήματα συναγερμού και πυρόσβεσης.
4. Ασφάλεια
Τα επιχειρηματικά κέντρα της κατηγορίας Α φυλάσσονται όλο το εικοσιτετράωρο, η υψηλή επαγγελματική ασφάλεια χρησιμοποιεί συστήματα παρακολούθησης βίντεο και ελέγχου πρόσβασης και απαιτείται υποδοχή.
Η εταιρεία διαχείρισης επιχειρηματικού κέντρου κατηγορίας Α είναι μια επαγγελματική εταιρεία με γνωστή επωνυμία (πάνω από τρία χρόνια εμπειρίας στην αγορά ακινήτων γραφείου, έχει τουλάχιστον τρία αντικείμενα υπό διαχείριση).
Από τα περισσότερα από μιάμιση επιχειρηματικά κέντρα στην Αγία Πετρούπολη που υπάρχουν σήμερα, μόνο μερικά μπορούν να ταξινομηθούν στην κατηγορία Α (Atrium at Nevsky, 25, The Sweden House, Northern Capital House, White Nights). Το πρώτο επιχειρηματικό κέντρο στην πόλη που ικανοποιεί πλήρως τις υψηλότερες απαιτήσεις αυτής της κατηγορίας είναι το Atrium στο Nevsky, 25. Αυτά τα επιχειρηματικά κέντρα έχουν τις υψηλότερες τιμές ενοικίασης (στο επίπεδο των $480 - $800 ανά τ.μ. ανά έτος και άνω).
Οι ενοικιαστές χώρων γραφείων σε τέτοια επιχειρηματικά κέντρα είναι συνήθως μεγάλες εταιρείες, χρηματοοικονομικοί και τραπεζικοί όμιλοι, επιτυχημένες νομικές, ελεγκτικές και συμβουλευτικές εταιρείες.
Κατηγορία-τάξη Β
Τα επιχειρηματικά κέντρα της κατηγορίας Β περιλαμβάνουν κτίρια που πληρούν τις ακόλουθες απαιτήσεις:
1. Τοποθεσία
Τα επιχειρηματικά κέντρα της κατηγορίας Β βρίσκονται, κατά κανόνα, σε αριστοκρατικές εμπορικές και οικονομικές περιοχές της πόλης: τμήματα των περιοχών Central, Admiralteysky, Petrogradsky, Vasileostrovsky που δεν εμπίπτουν στην κατηγορία Α και περιοχές που γειτνιάζουν με το ιστορικό κέντρο του St. Πετρούπολη - τμήματα των περιοχών Vyborg, Krasnogvardeysky, Μόσχα, Primorsky, Kalininsky, με καλή τοποθεσία (σε αναχώματα, κοντά σε αυτοκινητόδρομους, σταθμούς μετρό).
2. Κτίριο
Ένα επιχειρηματικό κέντρο κατηγορίας Β καταλαμβάνει ξεχωριστό εξειδικευμένο κτίριο μετά από επιλεκτική ριζική ανακαίνιση ή αισθητική ανακαίνιση με υψηλό επίπεδο φινιρίσματος και χρήση εισαγόμενων υλικών. Σε ένα τέτοιο κτίριο επιβάλλονται οι ακόλουθες απαιτήσεις: αποτελεσματική διάταξη δαπέδου, αίθουσα συνεδριάσεων, καφέ/εστιατόριο, ασφαλής επιφάνεια στάθμευσης.
3. Επικοινωνίες
Τα επιχειρηματικά κέντρα της κατηγορίας Β χαρακτηρίζονται από καλή κατάσταση εσωτερικών επικοινωνιών. Για επιχειρηματικά κέντρα αυτού του επιπέδου, είναι υποχρεωτικό να έχουν:
* συστήματα κλιματισμού (διαιρούμενο σύστημα, ατομικό)
* κεντρικό σύστημα θέρμανσης
* κανάλια επικοινωνίας οπτικών ινών
Επίσης, τα επιχειρηματικά κέντρα της κατηγορίας Β χαρακτηρίζονται από την παροχή ευρείας γκάμας πρόσθετων υπηρεσιών.
4. Ασφάλεια

Ποιες κατηγορίες επιχειρηματικών κέντρων υπάρχουν και τι σημαίνουν;

Κόρλαντ Κάρλοβιτς

Υπάρχουν τρεις κύριες κατηγορίες επιχειρηματικών κέντρων: "A", "B" και "C", υπάρχουν επίσης ενδιάμεσα "B+" και "C+", αλλά είναι, κατά κανόνα, υπό όρους.

Τα επιχειρηματικά κέντρα κατηγορίας "C" βρίσκονται συνήθως στα περίχωρα της πόλης, για παράδειγμα, στην επικράτεια κάποιας βιομηχανικής ζώνης. Τέτοια κέντρα είναι ανεπαρκώς φυλασσόμενα και δεν διαθέτουν πάντα εξοπλισμένο χώρο στάθμευσης. Δεν είναι καθόλου απαραίτητο για τέτοια κέντρα να έχουν καφετέριες, μπορούν επίσης να βρίσκονται μακριά από το μετρό και τους κύριους συγκοινωνιακούς κόμβους, σαν σε άβολο μέρος.

Τα επιχειρηματικά κέντρα κατηγορίας "Β" είναι μια καλή επιλογή για μεσαίες επιχειρήσεις - έχουν βολική τοποθεσία και χώρο στάθμευσης, τις περισσότερες φορές στο δρόμο, φυλασσόμενο. Αναπτυγμένες υποδομές κοντά στο επιχειρηματικό κέντρο - υπάρχουν καταστήματα και καφετέριες. Πιθανότατα, σε κοντινή απόσταση υπάρχει σταθμός του μετρό, που βολεύει τους υπαλλήλους του χωρίς αυτοκίνητα και επισκέπτες.

Τέλος, τα επιχειρηματικά κέντρα κατηγορίας «Α» είναι σύγχρονα, ανακαινισμένα σε διεθνές επίπεδο, εξοπλισμένα με την τελευταία λέξη της τεχνολογίας, ακριβά κτίρια στο κέντρο της πόλης. Έχουν πάντα άνετη πρόσβαση και τις περισσότερες φορές έχουν υπόγειο χώρο στάθμευσης. Το εσωτερικό είναι πάντα καθαρό, και φυλάσσονται από τους καλύτερους ειδικούς της κατηγορίας 6, με τους οποίους οι ιδιοκτήτες του κέντρου έχουν συμβόλαιο. Εδώ είναι η «κρέμα της κοινωνίας» - τα γραφεία κορυφαίων τραπεζών, ταμείων, μεγάλων έργων Διαδικτύου, εμπορικών οργανώσεων και άλλων δισεκατομμυριούχων εταιρειών.

Δικτυωτής

Τα επιχειρηματικά κέντρα και τα κέντρα γραφείων συνήθως χωρίζονται σε κατηγορίες A, B+, B, C+, C. Στην πραγματικότητα, τις περισσότερες φορές η διοίκηση ενός επιχειρηματικού κέντρου αποφασίζει σε ποια τάξη θα τοποθετηθεί, αποφασίζοντας για ορισμένες παραμέτρους του κτιρίου, αλλά μόνο κάποιοι ελέγχονται από την προκριματική επιτροπή, όπου μάλιστα, αναθέτουν τάξη για δύο χρόνια.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ επιχειρηματικού κέντρου κατηγορίας Α και κατηγορίας Β

Τοφέκι Mosin

συνήθως μόνο από τις φιλοδοξίες των ιδιοκτητών
πιο δροσερή διακόσμηση και δημόσιους χώρους
Σίγουρα όλα αυτά είναι ένα πλήρες ξεπούλημα, ούτε ένα γραφείο κατηγορίας Α που έχω δει δεν είναι τέτοιο
είτε οι ανελκυστήρες είναι χάλια είτε το φινίρισμα είναι κραυγαλέα φθηνό

Λεοντάβιντσι

Επιπλέον, πρόκειται για τα πιο σύγχρονα συστήματα ηχομόνωσης και εξαερισμού και για την παροχή συγκεκριμένου αριθμού θέσεων στάθμευσης για συγκεκριμένο αριθμό τετραγωνικών χώρων γραφείων. Σχετικά μιλώντας, ανά 100 τμ γραφείου υπάρχουν 2 θέσεις στάθμευσης. Υπάρχουν περισσότερες από αυτές τις θέσεις στην τάξη Α παρά στην τάξη Β.
Συμφωνώ με την πρώτη απάντηση. Δεν έχω δει επιχειρηματικά κέντρα κατηγορίας Α (πραγματικά «μιας» κατηγορίας) ακόμη και στο κέντρο της Μόσχας...

Στη διεθνή πρακτική, χρησιμοποιούνται διάφορες ταξινομήσεις ακινήτων γραφείου, ωστόσο, το σύστημα που αναπτύχθηκε από το BOMA (Building Owners and Managers Accociation) θεωρείται το πιο χρησιμοποιούμενο. Τα επιχειρηματικά κέντρα ταξινομούνται σύμφωνα με τις κατηγορίες «Α», «Β» και «Γ».

Οι χώροι γραφείων της κατηγορίας "Α" είναι οι πιο διάσημοι και υψηλής ποιότητας, τα χαρακτηριστικά της κατηγορίας "C", με τη σειρά τους, απέχουν πολύ από τις σύγχρονες απαιτήσεις. Η ανάθεση σε μια συγκεκριμένη τάξη είναι σε κάποιο βαθμό υποκειμενική και γίνεται λαμβάνοντας υπόψη τη συμμόρφωση με ορισμένα χαρακτηριστικά:

1. Τοποθεσία.
2. Τύπος κτιρίου.
3. Η καινοτομία του κτιρίου.
4. Συστήματα συντήρησης κτιρίων, σύστημα ασφαλείας.
5. Λύσεις στον σχεδιασμό, τη διακόσμηση και την κατασκευή του κτιρίου.
6. Τεχνικά συστήματα, συστήματα κλιματισμού και εξαερισμού.
7. Συστήματα τηλεπικοινωνιών.
8. Στάθμευση.
9. Το κτίριο είναι εξοπλισμένο με ανελκυστήρες.
10. Υποδομή.

Στη Ρωσία, δεν έχει ακόμη εγκριθεί μια ενοποιημένη ταξινόμηση των χώρων γραφείων. Υπάρχουν πολλές παραλλαγές συστημάτων που χρησιμοποιούνται στην αγορά, αλλά όλες βασίζονται σε παρόμοιες αρχές.

Οι πιο γνωστές ταξινομήσεις είναι:

1. Ταξινόμηση του επικεφαλής αναλυτή της Russian Guild of Realtors G.M. Γένια.
2. Ταξινομήσεις του Ερευνητικού Φόρουμ της Μόσχας, που αναπτύχθηκε το 2003 και ενημερώθηκε το 2006 και το 2013.
3. Classification of the St. Petersburg Research Forum 2008

Πολλές εταιρείες αξιολόγησης χρησιμοποιούν ένα σύστημα παρόμοιο με το "ABC". Στη ρωσική πραγματικότητα, ορισμένες εταιρείες προσθέτουν μια ειδική κατηγορία "D", η οποία οφείλεται στο γεγονός ότι πολλά κτίρια χρονολογούνται από τη σοβιετική εποχή, δεν έχουν ανακατασκευαστεί και δεν πληρούν καν τις απαιτήσεις της κατηγορίας "C".

Σύμφωνα με τις αυστηρότερες απαιτήσεις στο Ερευνητικό Φόρουμ της Μόσχας το 2006, η ταξινόμηση του 2003 άλλαξε. Η νέα δομή χωρίζει τα σύγχρονα κτίρια γραφείων σε τρεις τύπους: «Α», «Β+» και «Β-». Τα κτίρια που δεν πληρούν τα καθορισμένα κριτήρια ταξινομούνται ως κατηγορίες «Γ» και κάτω. Το 2013 σημαντική καινοτομία ήταν το στοιχείο «Πιστοποίηση», δηλαδή η συμμόρφωση των κέντρων γραφείου με τα διεθνή πρότυπα ενεργειακής απόδοσης: LEED και BREEAM.

Το δεύτερο σύστημα ταξινόμησης περιλαμβάνει τη διαίρεση της κλάσης «Α» σε πρόσθετες κατηγορίες:"A1", "A2", "A3" και είναι πιο αναλυτικό. Οι εταιρείες Noble Gibbons και Colliers International το χρησιμοποιούν στην πρακτική τους. Η διαίρεση σε υποκατηγορίες "A+", "A" και "A-" είναι παρόμοια.

Τάξη "Α"

Τα επιχειρηματικά κέντρα κατηγορίας «Α», που αποτελούν τη βέλτιστη λύση για χώρους γραφείων, βρίσκονται σε νέα συγκροτήματα με ικανό σχεδιασμό, υψηλό επίπεδο κατασκευής και φινιρίσματος, αυτοματοποιημένα συστήματα υποστήριξης ζωής, εξοπλισμένα με συστήματα ασφαλείας, επικοινωνιών και επικοινωνίας. Τέτοια γραφεία κατασκευάζονται κυρίως στο κέντρο της πόλης ή σε αριστοκρατικές περιοχές με μεγάλο αριθμό συγκοινωνιακών συνδέσεων.

Οι ενοικιαστές χώρων σε επιχειρηματικά κέντρα υψηλής ποιότητας είναι μεγάλες εταιρείεςκαι υποκαταστήματα ξένων εταιρειών. Η κατηγορία «Α» πληροί πλήρως όλα τα κριτήρια ενός σύγχρονου κτιρίου, τα οποία περιλαμβάνουν:

1. Διαθεσιμότητα κεντρικού συστήματος διαχείρισης κτιρίου.
2. Διαθεσιμότητα σύγχρονου συστήματος πυρασφάλειας.
3. Το ύψος της οροφής είναι τουλάχιστον 2,7 m.
4. Υλικά φινιρίσματος υψηλής ποιότητας για κοινόχρηστους χώρους και προσόψεις.
5. Ο χρόνος αναμονής για τα ασανσέρ δεν υπερβαίνει τα 30 δευτερόλεπτα.
6. Το βάθος του δαπέδου από το παράθυρο μέχρι τον "πυρήνα" δεν υπερβαίνει τα 10 m.
7. Διαθεσιμότητα αποτελεσματικά οργανωμένου χώρου υποδοχής, αίθουσες συνεδριάσεων, ευρύχωρων χώρων φαγητού και αναψυχής.
8. Ανακαίνιση σχεδιαστή.
9. Πολυεπίπεδο ισόγειο ή υπόγειο πάρκινγκ με είσοδο στο επιχειρηματικό κέντρο.

Για την κλάση "A", εφαρμόζεται η διαίρεση σε υποκατηγορίες: "A1", "A2", "A3", οι οποίες δεν έχουν θεμελιώδεις διαφορές μεταξύ τους και χρησιμοποιούνται για τον καθορισμό του κτιρίου με περισσότερες λεπτομέρειες.

Υποκατηγορία "A1"

Αυτή η υποκατηγορία χαρακτηρίζεται από:

"A2"

Έχει λιγότερο αυστηρές απαιτήσεις για τη θέση του κτιρίου, και μπορεί επίσης να είναι ένα πλήρως ανακατασκευασμένο κτίριο σχετικά πρόσφατης κατασκευής. Τα χαρακτηριστικά είναι κοντά στην κατηγορία "A1", αλλά επιτρέπουν μικρές αποκλίσειςσύμφωνα με δευτερεύουσες παραμέτρους.

"A3"

Μπορεί να εκχωρηθεί σε πλήρως ανακαινισμένο κτίριο 20-30 ετών. Οι σχετικά αναποτελεσματικές διατάξεις και τα κατώτερα συστήματα κεντρικού κλιματισμού είναι αποδεκτά.

Μπορεί να υπάρξει κάποια επιδείνωση σε σχέση με την υποκατηγορία «A2», για παράδειγμα, η τοποθεσία του κέντρου γραφείων δεν βρίσκεται στην κεντρική, αλλά σε μια πιο απομακρυσμένη αλλά αριστοκρατική περιοχή.

"ΣΕ"

Γραφεία οικονομικής θέσης, όπως αποκαλείται συχνά ο χώρος γραφείων κατηγορίας Β., συχνά δεν έχουν θεμελιώδεις διαφορές από ένα γραφείο κατηγορίας «Α». Σε αντίθεση με την κατηγορία «Α», η οποία αναφέρεται σε αντιπροσωπευτικές εγκαταστάσεις, τα εμπορικά ακίνητα της κατηγορίας «Β» αναφέρονται σε χώρους εργασίας. Σε τέτοια γραφεία οι μεγάλες εταιρείες εντοπίζουν προσωπικό διαφορετικό από την ανώτατη διοίκηση. Οι ενοικιαστές είναι μικροί οργανισμοί και εταιρείες.

Τέτοιοι χώροι χαρακτηρίζονται από:

"ΜΕ"

Τα γραφεία της κατηγορίας «C» βρίσκονται κυρίως σε κτίρια της σοβιετικής εποχής που επαναχρησιμοποιήθηκαν για ανάγκες γραφείων: ερευνητικά ινστιτούτα, ινστιτούτα και διοικήσεις εγκαταστάσεων.

Ένα κτίριο αυτού του τύπου χαρακτηρίζεται συχνά από παντελή έλλειψη κεντρικού κλιματισμού, αντιεπαγγελματική διαχείριση και έλλειψη εξοπλισμένου πάρκινγκ.

Η ανακαίνιση έγινε με φθηνά υλικά, αλλά υπάρχουν προβλήματα με την ηλεκτρική τάση και τις υποδομές. Κύρια χαρακτηριστικά των χώρων γραφείων κατηγορίας «Γ»:

1. Τοποθεσία στα περίχωρα της πόλης, άβολη πρόσβαση στο κτίριο.
2. Η διάρκεια ζωής υπερβαίνει τα 10 χρόνια.
3. Τυπική ανακαίνιση, σύστημα διαδρόμου.
4. Ξεπερασμένος σχεδιασμός, αναποτελεσματική διάταξη.

"ΡΕ"

Τα ακίνητα που ταξινομούνται στην κατηγορία «D» δεν πληρούν τις απαιτήσεις μιας σύγχρονης εγκατάστασηςακίνητα γραφείου. Τα γραφεία αυτής της κατηγορίας χαρακτηρίζονται από ξεπερασμένες μηχανολογικές λύσεις, ξύλινα πατώματα και έλλειψη υπηρεσιών υποστήριξης ζωής. Βρίσκονται εκτός πόλης, σε μετασκευασμένες αποθήκες και εγκαταστάσεις παραγωγής και σε κτίρια κατοικιών.

Η κατηγορία "D" χαρακτηρίζεται από:

1. Η κατάσταση του κτιρίου απαιτεί σημαντικές επισκευές.
2. Σύστημα διαδρόμου, θέση σε υπόγεια και ημιυπόγεια, έλλειψη ποιοτικού σχεδιασμού.
3. Η στάθμευση είναι αυθόρμητη και αφύλακτη.
4. Έλλειψη υποδομής συντήρησης και διαχείρισης κτιρίου.

Εύρος τιμών ακινήτων για γραφεία

Οι τιμές των ακινήτων γραφείων εξαρτώνται από πολλούς παράγοντες, τα κυριότερα είναι η απόσταση από το κέντρο και η συμμόρφωση με τη μία ή την άλλη κατηγορία. Η μέση τιμή ενοικίασης για ένα γραφείο κατηγορίας Α το 2018 στη Μόσχα είναι 25.500 RUB. ανά τ.μ. ετησίως, ένα γραφείο κατηγορίας «Β+» μπορεί να ενοικιαστεί για κατά μέσο όρο 16.000 ρούβλια/τ.μ. ανά έτος, και τ.μ. σε ένα γραφείο κατηγορίας "Β-" θα κοστίσει 14.500 ρούβλια. ανά έτος. Το ενοίκιο γραφείων στην κατώτερη κατηγορία είναι, κατά μέσο όρο, 9.000 ρούβλια/τ.μ. ανά έτος.

Η ανάγκη για σωστή αξιολόγηση καθορίζει τη σημασία της χρήσης και της συνεχούς ενημέρωσης της πιο βολικής και ολοκληρωμένης ταξινόμησης για όλους τους συμμετέχοντες στην αγορά. Τα σαφή κριτήρια παρέχουν μια σαφή εικόνα για το τι είναι διατεθειμένος να πληρώσει χρήματα ο ενοικιαστής και ποιες επιλογές και επιλογές είναι διατεθειμένος να παράσχει ο ιδιοκτήτης.